Как выглядит ситуация с социальным  жильем  у нас и за рубежом? Можно догадаться, что это
сравнение будет не в пользу России.  Самое
лучшее, на что могут рассчитывать наши очередники, – это монолитный дом с
квартирами нормальной планировки и – о счастье! – благоустроенной территорией
вокруг. Говорить о какой-либо выразительности архитектуры таких домов и
качестве создаваемой среды обитания вряд ли приходится. Но если когда-то мы
учились индустриальному домостроению у Запада, может быть, нам и сегодня
изучить европейский опыт по созданию социального жилья?

Прежде всего, хотелось бы
обратиться к истории.  Первое социальное
жилье появилось в середине XIX
века во Франции в Париже. Это был многоквартирный дом, рассчитанный на 500
человек. Позднее, уже после Первой мировой войны, начали строиться такие дома в
США и странах Западной Европы, в особенности, в Германии. Предназначалось
муниципальное жилье для рабочих и отличалось от других видов жилой недвижимости
крайне дешевыми строительными материалами, но в то же время и низкой арендной
платой и платой за  коммунальные услуги. А
после Второй мировой войны строительство социального жилья стало приоритетным
направлением в политике большинства развитых стран.

В Британии, к примеру, этот вид
недвижимости казался простым людям  настоящей роскошью. Это были невысокие домики,
рассчитанные на несколько семей и расположенные в небольших поселках вокруг
промышленных центров. Таким образом, на каждую семью приходилось около 40
квадратных метров жилой площади. Более того, к каждому из домов прилегал
участок земли, и у каждой семьи в доме был собственный санузел и ванная
комната. И пусть архитектура этих домиков оставляла желать лучшего, и
заполненная безликими зданиями страна стала выглядеть весьма уныло, для нуждающихся
это было  спасением.

«Раздача слонов» закончилась
довольно быстро: уже в 1950-е годы предпочтение при строительстве
муниципального жилья стало отдаваться блочным многоэтажкам. Официально
объяснялось это тем, что строительство многоэтажных домов позволяет обеспечить
квартирами большее количество нуждающихся и в меньшие сроки. Впрочем, уже к
70-м годам строительство социального жилья прекратилось практически до
настоящего времени.

Во Франции новые жилые
микрорайоны после войны возводились очень быстро и представляли собой кучку
продольных и поперечных бетонных домов с редкими включениями «башен»,
расположенную в чистом поле. Самое интересное, что в первое время новые дома
вполне устраивали жителей, так как это, разумеется, гораздо лучше, чем ничего.
Но уже через несколько лет изолированные от города бетонные коробки стали всех
раздражать, и со временем большинство из них были снесены.

Германия, в которую после войны
стали стекаться беженцы из множества стран, также не отставала. Жилищное
строительство в первые послевоенные годы стало здесь приоритетным направлением,
дотации от государства в инвестиционные проекты достигали 50%. За счет мощной
государственной поддержки уже к концу 50-х годов малоимущие семьи были
практически полностью обеспечены жильем. После чего субсидии от государства
начали снижаться ежегодно примерно на 10%.

 Кстати, бесплатно жилье никому не давали даже
в первые  послевоенные годы: каждый жилец
должен был внести посильный вклад.

 Что касается архитектуры муниципального жилья,
немцы, как и англичане, сделали выбор в пользу малоэтажных домов с садиками. В
этом чувствовался практический подход: рабочих нужно было занять приусадебным
хозяйством, чтобы у них не оставалось времени на участие в разнообразных
антиправительственных движениях.

Италия в послевоенные годы также
столкнулась с огромным количеством мигрантов. Особенно это ощущалось в северном
и центральном регионе, куда хлынул поток южан. Местные власти сразу же начали
строить новые кварталы. Поначалу в них был высокий уровень преступности, и
полицейские машины курсировали здесь непрерывно, но впоследствии ситуация
нормализовалась.

 С архитектурной же точки зрения кварталы,
предназначенные для мигрантов и бедняков, ничем не отличались от обычного
жилья.

Сегодня одним из общепризнанных
лидеров на мировом рынке проектирования социального жилья заслуженно считаются
Нидерланды. Именно здесь рождается социальное жилье такой архитектуры, от которой
 захватывает дух.

Голландская архитектурная школа
имеет более чем полувековой опыт создания многоквартирных комплексов, которые в
равной степени удобны, красивы и недороги в реализации.

Среднестатистическая голландская
квартира состоит из гостиной площадью 30-35 кв. м, двух спален по 15-18 кв. м
каждая, кухни, столовой и кладовой, таким образом, общая площадь составляет 80-96
кв. м. Кроме того, на первом этаже многоквартирного дома, как правило,
находится небольшое помещение для велосипедов и прочих мобильных средств
передвижения.

Для каждой квартиры предусмотрено
в среднем полтора парковочных места, причем парковка может быть как подземной,
так и организованной на придомовой территории. В итоге стоимость такой квартиры
составляет 160-220 тыс. евро, а ее аренды – 490-600 евро в месяц.

С точки зрения любого москвича -  райские условия,  но голландцы так не считают. Они вообще не
любят жить в городе, разумно полагая, что за городом экология лучше, места
больше и соседи не будут докучать. Собственно, эти национальные особенности
восприятия квартирного вопроса и подталкивают проектировщиков к тому, чтобы
прыгать выше головы. В городах Нидерландов сегодня строится в основном именно
социальное жилье (все остальные потенциальные покупатели уехали за город или
проживают в престижных старинных кварталах). Но и оно не будет востребовано,
если не будет нравиться будущим обитателям.

Во Франции, как, впрочем, и в
Дании и Британии, примерно четверть семей проживают в социальных квартирах.

 В соответствии с действующим законодательством
Франции как минимум 20% жилья от каждой комплексной застройки должно выделяться
малообеспеченным семьям. Правда, нередко застройщики этот закон игнорируют.  Им легче заплатить относительно небольшой
штраф, чем предоставлять пятую часть квартир в новостройках бесплатно.

 На смену разрушенным бетонным многоэтажкам
пришли жилые комплексы, построенные по технологии «город в городе» -
современные благоустроенные объекты с развитой инфраструктурой.

 Пожалуй, многие жители нашей страны,
проживающие в хрущевках, согласились бы стать французскими клошарами ради
возможности получить такое муниципальное жилье. Как правило, это отличные
четырехкомнатные квартиры на семью из 2-3 человек, площадью примерно 80
квадратных метров.

Кроме того, французские
архитекторы не скупятся на фантазию при возведении социальных домов. Сегодня в
Париже и других городах Франции можно увидеть здания совершенно причудливых
форм и ярких цветов, которые отлично вписываются в общий архитектурный
ансамбль, рельеф местности, позволяют экономить место под застройку, выполнены
из дешевых стройматериалов и в то же время оживляют облик городов, заставляя
полностью забыть о послевоенных бетонных многоэтажках.

 Иногда, правда, встречаются и «старые» образцы
(около 10% от всех муниципальных домов Франции) - те самые бетонные дома с
удобствами «на этаже», больше напоминающие кроличью клетку, чем жилые
помещения.

Кто же может получить во Франции
социальное жилье? В Париже любой одинокий француз или француженка имеют право
просить муниципальное жилье, если их заработок составляет меньше 2100 евро, а в
других городах - 1900. При этом уровень минимальной заработной платы во Франции
сегодня составляет чуть больше 1000 евро. Но это не значит, что социальное
жилье здесь является легкодоступным. В очереди на жилье нужно простоять минимум
6 лет, причем, по истечении этого срока придется проявить изрядную
настойчивость, так как на всех домов не хватает.

 И еще один печальный факт. Пожалуй, всем
известно, чем обернулась французская толерантность в отношении выходцев из
бывших колоний и беженцев. Последние десятилетия они получали квартиры
практически сразу по прибытии вместе с государственными субсидиями. Все это
привело к тому, что «социальные» районы стали сосредоточием преступности, и
сегодня законопослушные граждане Франции по понятным причинам не сильно
стремятся к получению муниципального жилья.

 В этом году правительство страны пришло к
выводу, что необходимо пересматривать миграционную политику в целом.

Несмотря на то, что уровень
социального жилья в Германии, как, в общем-то, и уровень жизни в целом,
является достаточно высоким, и здесь существуют определенные проблемы,
связанные с обеспечением недвижимостью нуждающихся.

 Если в Германии и был когда-то настоящий рай
для малоимущих, то, скорее, в конце 80-х - начале 90-х годов прошлого века.
Получить муниципальную квартиру было относительно несложно, причем, пенсионерам
государство субсидировало ее стоимость в размере 100%. А количества социального
жилья в то время было более чем достаточно, чтобы полностью обеспечить все
малоимущие семьи.

 В настоящее время цены на недвижимость в
Германии увеличиваются, в то время как рост жилого сектора замедлился, и
количество социального жилья в последние годы стало резко уменьшаться.

 Согласно существующей схеме, в течение
примерно 10 лет стоимость аренды в муниципальных домах постепенно приближается
к коммерческой. И если семья не может платить по возросшей аренде, ее выселяют
в квартиру с менее комфортными условиями. Арендная плата в бывших социальных
домах сегодня достигла такого уровня, что они утратили свой статус и
превратились в жилье, недоступное не только малоимущим слоям населения, но и
многим представителям среднего класса.

 Итак, проблема недостатка социального жилья в
Германии стоит остро, особенно на фоне прошедшего кризиса, который увеличил
количество безработных и людей, живущих за чертой бедности.

 Зато немцам удалось, в отличие от Франции,
избежать появления социальных «гетто», за счет того, что в качестве
муниципального жилья Германия использует квартиры в обычных домах.

В Великобритании также
практикуется смешанное расселение, но успешность его малоэффективна. При
возведении коммерческого жилья застройщик обязать предоставить муниципалитету
какую-то часть жилплощадей для заселения малоимущих. Это приводит к тому, что
состоятельные жители не общаются со своими соседями с невысоким достатком.
Более того, по их требованию в домах делаются отдельные входы на противоположные
улицы - так, что люди из разных кругов практически никогда не пересекаются.

 Получить социальное жилье в Великобритании
могут не только малоимущие. В первую очередь государство здесь заботится о тех
гражданах, которые выполняют различные общественные функции: пожарные, врачи,
учителя, сотрудники градостроительных учреждений. Существуют также определенные
программы для пенсионеров и инвалидов.

 Муниципальное жилье можно как брать в аренду,
так и выкупать по ценам, которые намного ниже среднерыночных. Также в Британии
есть программы, позволяющие выкупить социальное жилье в кредит на специальных
условиях.

 Тем не менее, все не так безоблачно, как
кажется. В списках ожидания на социальное жилье значатся сотни тысяч семей.
Сегодня в Великобритании строительство в целом ведется в очень ограниченных
количествах, и муниципального жилья попросту не хватает на всех нуждающихся.

В Италии даже с нормальной
заработной платой купить жилье достаточно проблематично из-за высокой стоимости
недвижимости. Об этом говорит и тот факт, что итальянцы по статистике дольше
всех живут с родителями. Отдельное жилье среднестатистический житель страны
может позволить себе не раньше 40 лет. Причем, это совсем не означает, что дом
или квартира будут его собственностью.

 В период кризиса цены на жилье упали, но, по
прогнозам экспертов они довольно скоро вернутся на уровень 2007 года, когда
стоимость квартиры равнялась средней зарплате итальянца за 12 лет. При этом
арендовать недвижимость не проще: в крайне редких случаях стоимость аренды не
будет превышать половины месячного заработка.

 Неудивительно, что при таких условиях
социальное жилье является мечтой для многих жителей Италии. Но шансы получить
его очень малы.

 В зависимости от региона подать документы и
встать на очередь может семья с годовым доходом от 14 до 30 000 евро. В
отдельную категорию выделяются инвалиды, пожилые люди, многодетные семьи,
матери-одиночки.

 Основная проблема в Италии, в общем-то, такая
же, как и в других странах: острая нехватка муниципальных домов.

 Архитектура современных итальянских социальных
домов существенно различается, так как постоянно ведется работа по поиску новых
решений. Преимущество в большей степени отдается различным малоэтажным
проектам, которые обеспечивают максимальный уровень комфорта и гармонично
вписываются в облик городов. Но строительство новых социальных проектов ведется
гораздо меньшими темпами, чем требуется.

Среди первых претендентов на
социальное жилье  во всех странах
являются не малоимущие семьи, а бездомные. Нетрудно догадаться, каков процент
из них является людьми больными, наркозависимыми, алкоголиками, бывшими
преступниками. Но нередко среди бездомных оказываются и люди, которые по
каким-либо причинам оказались без работы и не смогли расплатиться с долгами по
недвижимости.

 В настоящее время с увеличением числа таких
людей и одновременным уменьшением количества муниципального жилья, в
большинстве стран начинают понимать необходимость иного подхода к решению
проблемы малообеспеченных граждан. Власти стараются в первую очередь оказывать
бездомным помощь в трудоустройстве, в обеспечении медицинской помощью. Во всем
мире принимаются программы по приватизации социального жилья.

И все же ситуация в Европе совсем
не так плачевна, как в России. В нашей стране  социального жилья как такового нет. В России
под этим термином понимается, скорее, недвижимость, находящаяся в собственности
государства, которой владельцы имеют право пользоваться по договору социального
найма, независимо от их уровня дохода - в этом принципиальное отличие
российской системы от зарубежной.

 
Сегодня средняя обеспеченность жилой площадью в РФ составляет всего 21,1
м² на человека, что в два раза ниже, чем в Европе. Чтобы приблизиться к
европейскому уровню, по оценкам экспертов Ассоциации строителей России, в нашей
стране нужно построить не менее 1900–2000 млн. м² жилой недвижимости. За
прошлый 2010 год в стране было введено всего 58 млн. м² жилья. В 2011 году, по
данным Росстата, продолжается падение ввода жилья: за первые 5 месяцев 2011
года в России было построено на 6,9% жилой недвижимости меньше, чем в
аналогичный период прошлого года. И вновь простой расчет говорит, что такое
состояние дел в сфере строительства приведет к тому, что на обеспечение
поставленных в очередь нуждающихся в социальном жилье уйдет более 30 лет.

Галина Солонецкая

По материалам различных сайтов